Бизнес и недвижимость

фото: Александр Астафьев

Большинство экспертов не склонны драматизировать ситуацию. Но, признают, что рынок недвижимости находится в критическом состоянии — покупателей, что купить, продавец не продать. Но, есть интерес с другой — жилищный вопрос был и будет одной из самых важных для людей. И первая и самая эффективная мера вмешательства государства. Разумеется, гражданам не нравится, когда правительство пытается влезть в их личную жизнь. Но в данном случае это действие будет оправдано. Значительное снижение банковских ставок по ипотечным кредитам (по примеру западных стран) — реальный путь, который позволит россиянам улучшить свои жилищные условия. Не говоря уже о выхода рынка недвижимости из глубочайшего застоя.

5 — кратный рост числа банкротств компаний с опытом работы на рынке недвижимости более 7 лет, — говорит первый заместитель Председателя Государственной Думы, Комитет по жилищному строительству и ЖКХ Елена Николаева. — Снижение процентной ставки ипотеки до 7% приведет к повышению спроса, это выгодно для самой страны, но и в некоммерческих банках. Поэтому, нам нужен смелый банк, который был первым, чтобы сделать это.

— Действительно, объем поставок нового массового сегмента в последние годы стремительно растет. В 2014 году прирост по сравнению с предыдущим годом на 34%, а в 2015 году — на 79%. С начала текущего года этот показатель вырос на 8,4%, говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. — Интересно, что в первом полугодии сократил процентные вышла на рынок, а не государственные банки. На первичном рынке недвижимости Рабочая программа кредитования от 8-9% годовых, в то время как официально правительство субсидирует ставку всего в 12%. Ситуация со спросом не критично, однако, важно отметить, что покупатель пошел в более доступные сегменты жилья и адвокат для снижения стоимости Вашей покупки. Некоторые клиенты переходят из Подмосковья в Москву, как минимум, бюджет покупки в столице и Московской области практически сравнялись.

Рекордный объем сделок с ростом конкуренции между застройщиками, что проявляется в улучшении качества проектов, скидках, акциях и, конечно, падение цен, продолжает эксперт. Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте в первом полугодии 2016 года сократилось на 4%. «Возможность поддержки рынка в этой сфере не урегулированы, и в этом контексте все будет зависеть от движения ключевой ставки ЦБ, — говорит Литинецкая. — Тот факт, что банки не могут выдавать ипотечные кредиты по ставкам, которые ниже, чем ставки на межбанковском рынке, где одолжить денег. В противном случае они будут работать себе в убыток. Но этот показатель находится в прямой зависимости от ключевой ставки Центрального банка. В июне снижение на 0,5% не оказало влияния на рынок ипотеки — это слишком маленькие изменения, которые не способствуют стоимость кредита по-прежнему дорого. Если в Европе можно получить ипотеку под 2-5% годовых, в России кредит в два-три раза дороже. Кстати, снижение ключевой ставки поможет разработчикам снизить стоимость привлечения и получения кредита на строительство квартиры. «Я ожидаю, что к концу следующего года без государственной поддержки, ставки по ипотеке составляют около 8%», — говорит финансовый аналитик их «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.

Мы провели исследование, целью которого было определить, какой процент семей в определенном регионе может себе позволить улучшить свои жилищные условия, например, начиная от студии до двухкомнатной квартиры, — говорит начальник отдела аналитики 21 века Руси Кирилл Kotrikov. — В Москве, 22% семей из трех (двух рабочих и зависимые) могут позволить себе улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. 44.6% семей состоят из двух рабочих также могут позволить себе улучшить свои жилищные условия. Это означает, что на рынке есть скрытый потенциал, и он должен работать. Еще один вывод, что изменение ставки по ипотечным кредитам в разумные 1-3% не приведет к существенному изменению ситуации с доступностью улучшение жилищных условий (о чем свидетельствует большое количество соответствующих исследований и другими организациями). Существенно изменило ситуацию существенно снизить процентные ставки — например, в два раза (что нереально с точки зрения экономики Россия).

Специалисты ипотечного центра компании est-а-тет подсчитал, что в массовом сегменте ипотеки примерно в два раза больше, чем арендная плата. В первой половине 2016 года, средний бюджет покупки однокомнатной квартиры эконом-класса составила 5,9 млн рублей. По программе ипотека с государственной поддержкой, минимальная процентная ставка в настоящее время доступна в «Сбербанк России» — от 11,4% с первоначальным взносом от 20% и максимальный срок кредита составляет 20 лет. «Если принять во внимание условия кредитования и средний бюджет покупки, сумма ежемесячного платежа за однокомнатную квартиру (при взносе в 20% от стоимости квартиры) составит 50,1 тыс. рублей в месяц. Если вы берете кредит в стандартную ипотечную программу, где минимальная ставка теперь составляет 12,9%, а первоначальный взнос начинается от 15%, ежемесячный платеж будет равен 58,5 тыс. рублей, говорят аналитики. — Если рассматривать двухкомнатную квартиру в массовом сегменте со средним годовым бюджетом для закупок 9,1 млн, сумма платежа по ипотеке по программе с господдержкой составит 77,3 тыс. рублей в месяц, а по стандартной программе 90,2 тысячи. В то же время, потому что программы субсидирования ипотеки сумма кредита не превышает 8 млн рублей, первоначальный взнос для двухкомнатной квартиры будет составлять не менее 35% от общей стоимости квартиры».

Мера номер два очень неприятных для разработчиков, но довольно эффективный — снизить стоимость квадратного метра жилья. Конечно, за последние 2-3 года ценовой пузырь сдулся, но не настолько, чтобы позволить людям покупать жилье без сохранения остальных. По данным ВЦИОМ, более 30% населения России начали экономить на покупках, в том числе пищевых. И одна из основных проблем, с которыми сталкивается рынок недвижимости является нежелание покупателей взять на себя долгосрочные кредитные обязательства. «Сейчас есть застройщики, которые на начальном этапе продажи предлагаются квартиры ниже себестоимости. Однако, это скорее тактический маневр, чтобы привлечь интерес потребителей в начале продаж, а не долгосрочной стратегии. Подобные примеры на рынке не редкость, и они вряд ли будут носить массовый характер, иначе это будет означать кризис в отрасли», — говорит эксперт «Метриум групп».

— Падение остается в основном за пределами Москвы. Отдельные менее ликвидные квартиры в домах — первый этаж, большие площади могут быть проданы по цене, — говорит ведущий аналитик циан Александр Пыпин.

Больше года в рынок недвижимости из равновесия. В силу особенностей технологических процессов, объемы значительно превзошли спрос. Однако, как и ожидалось, номинального снижения цен в рублях не наблюдалось. Независимо от кризиса 2008-2009 годов застройщики в большинстве своем не слишком взаймы, и наблюдались они демпингуют. Наоборот, количество игроков, которые имеют более высокую рентабельность даже в условиях снижения продаж, сосредоточившись на более прибыльных направлениях деятельности, — говорит Тимур Нигматуллин. Во второй половине 2016 года, я ожидаю небольшой рост рублевых цен и спроса покупателей в ипотеку, в том числе на фоне реализации программы государственной поддержки. Сейчас доля таких сделок превышает 45-50% продаж.

— Многие потенциальные покупатели ошибочно ожидать дальнейшего снижения цен, что в значительной мере сдерживает спрос, — говорит управляющий партнер развитие М9 Максим Морозов. Но разработчикам нет смысла дальше снижать цены, проще подождать пару лишних месяцев. Таким образом, ни один из которых продается по стоимости, значительно меньше под него, вопрос. Это просто фантастический сценарий. На это может пойти только небольшой компании, по крайней мере. Дополнительное накопление предложение, конечно, будет давить на цены, но сильные не упадут.

Мера номер три может быть описана следующим образом: дать потенциальному покупателю квартиры посуточно или на несколько месяцев, все бесплатно. Нет, и есть тест-драйв автомобилей — так почему бы не перенести этот опыт на рынке жилья?

Это довольно действенная мера. Мы полностью признаем, что этот способ привлечения клиентов начнет распространяться в ближайшем будущем», — сказал Кирилл котиков.

— В борьбе за покупателя разработчики значительно увеличить качественные характеристики жилья, — говорит председатель Совета директоров «БЕСТ-новострой» Ирина Доброхотова. Например, в сегменте комфорт-класса новых проектов, на сегодняшний день, являются производными от подземного паркинга, различных концепций планирования, архитектурных концепций, который ранее отвечал только на проекты бизнес-класса. Кстати, хочу отметить, что политический процесс в последнее время перестал быть сколько-нибудь заметного воздействия на рынок. Во-первых, люди пытаются сбалансировать свои действия с ситуацией. А во-вторых, жизнь постоянно ищу решения простых бытовых вопросов, связанных с рождением детей, свадьбы и развод, и, соответственно, покупки, продажи или обмена квартир. И эти потребности остаются неизменными, независимо от выборов в Думу, западные санкции и ответные санкции. Единственное, что может повлиять на политическую нестабильность, так что количество инвестиционных сделок, на долю которых в последние два года сократилось во всех сегментах рынка.

В принципе, жили в уютной комфортной квартире, привык к новому месту и соседям, клиент, вероятно, захочется купить его. Другое дело — будут возможности материально?..

Во второй половине 2016 года, ситуация скорее всего останется прежней. Не известно, сколько хватит на покупку активность (экономия до конца), падение доходов и, по прогнозу ЦБ и правительства, продолжат снижаться до 2019 года. Рынок может начать возрождаться до конца 2019 года, — сказал Kotrikov Кирилл.