Бизнес и недвижимость

фото: Геннадий Черкасов

Покупателей сегодня не ограничены в выборе квартиры на определенную сумму. Такие критерии покупки, такие как инфраструктура, архитектура и другие особенности, которые исчезают в фоновом режиме, — заявил генеральный директор по развитию Евгений Акимов икон. — 70% звонков в офис продаж приходят от клиентов, которые декларируют максимальный бюджет, например, в 3 млн. рублей. И если вы предложите ему аналогичные приложения, например, около 3,2 миллиона рублей, человек начинает ПАСЕ. Он должен был пересчитать их экономики и переоценить риски. Это приводит к увеличению времени для принятия решений, сомневаться и в итоге с вероятностью 80% — отказ на покупку квартиры.

Вот и получается: жилищный вопрос есть тысячи семей и материальных возможностей для их решения на блоки. Многие девелоперы идут на значительное снижение цен, иногда даже ниже рентабельности операционной деятельности. В основном захоронение относится к самым дешевым предложениям. Интерпретация экономической ситуации, предприниматели решили: лучше разбить даже, чем не продавать квартиру вообще.

В течение двух лет рост цен около 20%. Сейчас цена одного квадратного метра в ящики с инженерными составляет от 33 до 37 тыс. рублей. Плюс за те же (30-40 тыс. рублей) расходы на социальную инфраструктуру, благоустройство, налоги, страхование, подключение коммунальных услуг. Считаем: стоимость одного квадратного метра затрат 63-77 тысяч. Для сравнения: два года назад, она редко превышает 60 тыс., а снизу лицо было 50 тысяч рублей.

Доллара в первую очередь зависит от цены фасадов и инженерного оборудования, которые закупаются в основном за границей. В любом случае, цены российских поставщиков реагировать на увеличение цен на импортные комплектующие. По оценкам экспертов, за год цены выросли на 30-40% в условиях роста курса доллара. Со строительными материалами (бетон, арматура) ситуация лучше. 50-60% их объема обеспечивают российские поставщики, поэтому скачок валюты практически не влияет на уровень цен.

— На мой взгляд, в долгосрочной перспективе тенденция к укреплению рубля стоимость импортных материалов будет корректироваться по отношению к доллару, — говорит Евгений Акимов. — Однако, это не приведет к снижению стоимости уже действующих проектов в области строительства, который будет сдан в эксплуатацию до конца года. Разработчики вынуждены приобретать фасадов и проектирование оборудования высокого уровня, потому что это не возможно, чтобы дождаться снижения цен. Но, разработчики новых проектов на нулевой стадии готовности здания, вероятно, действительно снизить затраты: рубль будет укрепляться, и договоры на поставку строительных материалов будет новым, более выгодным ценам.

Как ни странно, власти не спешат облегчить условия для разработчиков. «В 2012-2013 годах, когда в случае разрешения, были некоторые требования. Сейчас власти требуют от застройщиков строить дважды в качестве детских садов, школ и других объектов социальной инфраструктуры, — делится опытом директор компании одного крупного проекта в Москве жителей области Игорь Козельска. — В самом деле, такого жесткого регулирования со стороны правительства не требуется, поскольку покупатель диктует условия и на имущество, которое он покупает. И мы не готовы удовлетворить требования и потребности чиновников в нынешних непростых условиях и без желания правительства».

Дополнительные возможности для снижения себестоимости строительства почти нет. Одно дело-строить жилье из самых простых, эконом класса. «Проблема в том, что в условиях жесткой конкуренции разработчики не смогли упростить проект, независимо от спроса, резюмирует Евгения Акимова. Но, в случае серьезного ухудшения качественных характеристик клиента, вероятно, будет вычитаться от инвестиций в этот жилой комплекс. Таким образом, строительство «ню» экономика может иметь противоположное влияние, вызывая негативную реакцию».

По данным аналитического и консультационного центра Эст-а-тет, в год средняя площадь приобретенных в массовом сегменте апартаментов снизилась на 6,1%, средний бюджет покупки — 6.3%. «Тенденция к снижению количества приобретенных квартир напрямую связано с ограниченным бюджетом покупки. Люди пытаются обезопасить свои активы, и ждать, и продолжать копить на многие приложения. Так выросла популярность студии, одно-и двухкомнатные малогабаритные квартиры, которые дают им возможность вкладывать небольшие суммы денег в недвижимость, или не очень обременяя семейный бюджет для ипотеки», — отмечает руководитель аналитического и консультационного центра Владимир Богданюк.

Бессменный лидер первичного рынка бизнес-класса, введенных комфорт. «Если в конце 2014 года доля бизнес-класса составила 45,5%, а комфорт-класса — 28,5%, сейчас класс соотношение изменяется в сторону более доступного предложения: комфорт-классе составил 40,2% в бизнесе — 42%, — дать цифры измерения. Впервые за последние пять лет мы наблюдаем на первичном рынке Москвы проекты комфорт-класса в пределах МКАД, при средней цене покупки в размере 150 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения, средняя цена в эконом-классе по итогам 2014 года на уровне 170,7 тыс. рублей за кв. м. бюджеты закупок, также имеют тенденцию к снижению. Сравните: средняя закупочная комфорт-класса, в первом квартале 2014 года составила 14,7 млн. рублей, в 2015 году — 9,5 млн. рублей, в 2016 году — уже 8,9 млн. рублей».

Сейчас на первичном рынке есть предложения, что еще полгода назад, риелторы назвали хитрость. Например, квартира с одной спальней в новом здании недалеко от станции метро в границах кольцевой дороги в Москве стоит 6 миллионов рублей. Даже в 2014 году нельзя было купить в Москве стандартная однокомнатная квартира (не учитывая небольшие размеры квартиры и студии) менее чем за 4 миллиона рублей, и два — на 5,6 млн. рублей. И тогда это было только для жилья, которое находится за пределами Московской кольцевой.