Бизнес и недвижимость

Aнaлитики krisha.kz пoдвeли итoги пoлугoдия, нaзвaли глaвныe цeнoвыe тeндeнции, a тaкжe oцeнили пeрспeктиву вoзмoжнoгo рoстa цeн, в тoм числе, в связи с программой «7-20-25».

Что с ценами?

Как отмечают аналитики, в первой половине 2018 года прирост среднего ценового показателя за весь период в некоторых населенных пунктах страны достиг 4-5 процентов и даже превысил эту планку. В тройке лидеров оказались Петропавловск, где средние цены предложений в первом полугодии стали выше на 5,5 процента, Семей (+4,9 процента) и Астана (+3,7 процента).

Более скромная положительная динамика, в пределах 1 и 1,8 процента, наблюдалась в Шымкенте и Караганде. В Костанае и Уральске индекс цен сдвинулся вверх всего на 2,3 и 2,4 процента. Прирост в Актобе, Павлодаре, Усть-Каменогорске и Кокшетау составил менее 1 процента.

Снижение средних цен зафиксировано в трех городах. В Актау полугодовой индекс просел на 1,9 процента, в Таразе — на 0,8 процента. В наименьшей степени это проявилось в Алматы (-0,6 процента).

Если говорить о рынке жилья Казахстана в целом, то можно отметить, что в первом полугодии индикатор стоимости жилья оказался на 1,5 процента выше, чем в предыдущие шесть месяцев.

Сколько стоит жилье?

Что касается уровня текущих цен, актуальных в июне, то ситуация выглядит так: наиболее дешевая недвижимость находится в Таразе и Актобе. Средняя стоимость одного квадратного метра составляет 151,8 и 153,8 тысяч тенге, сообщают аналитики.

Единица площади в Павлодаре и Семее стоит порядка 163 и 164 тысяч тенге. В Усть-Каменогорске — 167,7 тысячи тенге, в Уральске — 176 тысяч тенге, в Кокшетау и Костанае — 178,5 и 185,3 тысячи тенге соответственно.

В Петропавловске, Караганде и Шымкенте жилье дороже. Средняя стоимость квадрата в этих городах — 187,9, 198,9 и 199,5 тысячи тенге соответственно.

В рейтинге казахстанских городов с дорогой недвижимостью традиционно лидирует Алматы. В июне один квадратный метр здесь стоил около 341 тысяч тенге. На втором месте Астана (325,8 тысячи), на третьем — Актау (213,6 тысячи).

Что случилось за год

Сопоставляя текущие показатели с прошлогодними, эксперты замечают, что в некоторых регионах изменения весьма значительны. В наибольшей степени ситуация изменилась в Семее и Петропавловске, где индекс цен относительно июня 2017 года вырос на 6,3 и 10 процентов соответственно.

Положительная динамика в пределах 1–4 процента наблюдается (относительно июня 2017 года) в Караганде (+1,2 процента), Павлодаре (+1,2 процента), Актобе (+1,3 процента), Уральске (+2 процента ), Астане (+2,9 процента) и Костанае (+3,9 процента). В Алматы и Шымкенте зафиксирован прирост, но менее значительный: 0,7 и 0,3 процента соответственно.

Снижение на 1-2 процента произошло в Усть-Каменогорске (-0,9 процента), Кокшетау (-1,1 процента) и Таразе (-1,7 процента). Самый масштабный откат значений замечен в Актау, где средняя стоимость предложений в июне этого года на 5,5 процента ниже, чем 12 месяцев назад.

Что касается января 2018 года, то с тех пор индекс цен на жилье в городах РК вырос на 0,7 процента. Среди населенных пунктов, где это наиболее заметно, — Шымкент (+3,1 процента), Павлодар (+2,3 процента), Семей (+2,2 процента). В то же время снижение произошло в Караганде (-1,1 процента), Актобе (-0,8 процента), Кокшетау (- 0,8 процента), Актау (-0,6 процента), Алматы (-0,5 процента) и в Таразе (-0,1 процента).

По данным исследования, динамика за последний месяц оказалось незначительной, но в некоторых городах о себе заявил отрицательный тренд. По сравнению с маем средние цены предложений максимально снизились в Актау (-3,3 процента), Таразе (-2 процента) и Караганде (-1,1 процента). В Шымкенте и Актобе наблюдался прирост на 1 и 1,3 процента соответственно. В остальных регионах коррекции почти не произошло.

Все описанные выше изменения, по мнению аналитиков «Крыши», соответствуют сложившейся ситуации. Спрос восстанавливается. Рынок уже пришел в себя после дедолларизации, цены стабилизировались и меняются в основном по сложившейся сезонной схеме.

«Одно из наиболее ярких явлений полугодия — реформа жилищных программ и запуск новой ипотечной под названием «7-20-25″. С тех пор как была озвучена идея обеспечения населения доступными кредитами (это случилось в марте), в стране стала активно обсуждаться возможность возникновения нового мыльного пузыря — когда высокий спрос постепенно раздувает цены. Несмотря на то что условия, разработанные Нацбанком относительно требований к заемщикам, оказались подозрительно лояльными (отсутствие моратория на отчуждения, фактор наличия жилья у супруги или супруга и так далее), есть вероятность, что ажиотажа не будет. Причина — неплатежеспособность огромного количества граждан, действительно нуждающихся в жилье и вынужденных годами копить на минимальный первоначальный взнос. Проще говоря, взносы по ипотеке окажутся выше арендной платы, которая и так многим не по карману», — высказывают мнения аналитики.

Эксперты «Крыши» рассчитали, что если квартира по «7-20-25» будет стоить 25 миллионов тенге, потребуется первоначальный взнос в размере 5 миллионов. При этом на протяжении 25 лет ежемесячный платеж составит более 140 тысяч тенге. Следовательно, доход заемщика должен быть как минимум в два раза выше — примерно 285 тысяч тенге.

Чтобы платеж составлял 80–85 тысяч тенге, придется подыскать первичное жилье стоимостью до 15 миллионов тенге. А это не так-то просто.

«В случае, когда собран взнос в размере 1,4 миллиона тенге, а сумма, которую заемщик готов отдавать ежемесячно, не превышает 60 тысяч тенге, придется выбирать квартиру за 10 миллионов тенге. Стоит ли говорить, что в Астане и Алматы крайне мало таких предложений, и большинство из них не рассматриваются как комфортное и полноценное жилье даже для небольшой семьи. Возможность увеличения первоначального взноса и досрочное погашение допускаются, но, учитывая, что проект разрабатывался для ограниченных в средствах заемщиков, это вряд ли стоит рассматривать всерьез», — рассуждают эксперты.

«Вероятнее всего, «7-20-25» не будет воспринята как кампания по масштабному удешевлению жилья. Соответственно, трансформировать таким образом рынок будет сложно. Пожалуй, единственное, что может привести к росту цен на недвижимость в РК, это значительное улучшение уровня жизни, которое наблюдается преимущественно в периоды высоких цен на нефть. Доступность кредитования, влияющая на рынок, тоже зависит от платежеспособности населения — как фактор снижения риска и ставок соответственно. Влияние госпрограмм, в том числе дорабатываемых в рамках «Нурлы жер», весьма ограниченно. Спекулятивные изменения не исключаются, но объективно оценить ситуацию можно будет только во второй половине этого года. Предположительно, в ближайшее время цены останутся прежними», — заключают эксперты.