Бизнес и недвижимость

Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм для прoвeрoк.

Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo есть другие варианты, причем абсолютно законные.

ЧТО В ТЕОРИИ

Сегодня для квартировладельца возможны три варианта легализации доходов от аренды:

— По окончании года заполнить декларацию и заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

— Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), приобрести патент, либо ежеквартально платить налог на предпринимательский доход по ставке 6%, в конце года придется также заплатить взносы в фонды социального страхования

— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно отчислять от 3 до 6% налога на профессиональный доход. И все! И регистрироваться, и платить можно, что называется, не выходя из дома.

Это ли не революция?

А ЧТО НА ПРАКТИКЕ

Теперь давайте все посчитаем. Вот исходные данные. Предположим, вы намерены сдавать квартиру за 25 тыс. руб. в месяц (средняя ставка для приличной однушки или «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).

При условии, что квартира сдается на длительный срок и ни месяца не пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в год. Коммунальные услуги «без счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяц, или 60 тыс. руб. в год) включены в арендную плату.

Отложим (по минимуму) еще 30 тыс. руб. в год на текущий ремонт и непредвиденные расходы (поломка стиралки, клининговые услуги, замена замков, риэлторские услуги при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).

Таким образом, за год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. относительно чистого дохода.

Теперь займемся налогами.

ЕСЛИ ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК

Рядовой налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% от 300 тыс. руб.). Чтобы быть чистым перед законом, достаточно прийти в налоговую инспекцию, заполнить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до конца апреля года, следующего за отчетным. Кстати, можно и не ходить, а заполнить декларацию на сайте Госуслуг или в личном кабинете на сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Удобно.

Итак, ваш «чистый» годовой доход, на который вы сможете жить, ни в чем себе не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяц). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: без простоев и задержек платежей.

Такая система чудовищно неудобна и неэффективна — причем как для плательщиков налогов, так и для тех, кто их собирает. Она словно специально создана для того чтобы ее нарушали.

Смотрите, что получается. Если вы заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, то заплатить налоги нужно до 30 апреля следующего года. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком до года не подлежит регистрации в Росреестре.

То есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные расходы, остаток – мысленно «запихнули» в свой семейный бюджет и живете в свое удовольствие. А следующей весной — вынь да положь 39 тыс. руб. налоговикам.

А теперь предположим, что в течение года вы (как и подавляющее большинство) не столкнулись с проверками и не «засветились» на рынке аренды. Что в этом случае вы сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний договор в мусорную корзину и начнете отношения с «чистого листа».

Примечательно, что у представителей фискальных органов тоже почти нет рычагов воздействия на арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Во-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно доказывать не только наличие договора аренды, но и факт передачи денег. А вы сговорились: «пустил пожить друзей за просто так, за небольшую помощь с деньгами и по хозяйству».

То есть, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может стать только съемщик, который решит на прощание крепко насолить бывшему «другу». Или, как теоретически возможный вариант, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Но практически это почти осуществимо: ведь чтобы вывести неплательщика на чистую воду нужно дождаться следующей весны и убедиться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.

Правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную или краткосрочную аренду. Если объект сдается в режиме «проходной двор», есть шанс, что к вам придут и попортят нервы.

ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ

Теперь рассмотрим вариант, когда квартиру сдает индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Все исходные данные те же. Считаем.

Итак, пошлина за регистрацию ИП – 800 руб. Налог – 18 тыс. руб. (6% от выручки). Далее, до конца отчетного года вы также должны сделать страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и ОПС). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. Итого – легализация аренды «однушки» (чуть-чуть округлим) обойдется вам в 60 тыс. руб. за год. Чистый годовой доход – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяц). И это опять же без простоев.

В каких случаях быть ИП выгоднее, чем платить НДФЛ? Только в том, если ваш ежемесячный доход от предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Например, вы сдаете в аренду дорогую недвижимость, причем не обязательно жилую (например, офисное помещение или апартаменты), несколько квартир, или параллельно занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.

При этом факт отчислений в фонд пенсионного страхования позволяет вам рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, скажем осторожно, «выше минимума».

Ну вот, теперь всем-всем-всем уже понятно, почему при приведенных выше правилах рынок аренды просто не имеет шансов стать легальным? А теперь – самое интересное.

ЕСЛИ ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО

Ну вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Если ваш съемщик – физическое лицо, ставка налога, который называется налог на профессиональный доход — НПД, составит всего 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (это такой «подарок» тем, кто решился легализоваться как самозанятый) – всего 3%. Но это до момента, пока вычет не будет исчерпан. То есть, с 300 тыс. годовой выручки (как в первых двух случаях), — это 9 тыс. руб.

Дальнейшие расчеты и исходные данные (они те же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в год, или 16,75 в месяц.

А что, так тоже можно? Да, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в список разрешенных видов деятельности. Точнее, такого списка на самом деле нет. В законе перечислено только то, что нельзя.

Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – законный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — просто находка. Потому что 3-4% — это намного гуманнее, чем 13.

Кто может стать самозанятым? С 1 января 2020 года любой человек, ведущий предпринимательскую деятельность в одном из 24 регионов, входящих в зону действия эксперимента (Петербург и Ленинградская область – в их числе). Даже если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

ОТСТУПЛЕНИЕ: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ

Кстати, я сам еще в прошлом году испробовал режим самозанятости на себе. Дело было так. Я скачал приложение «Мой налог», открыл его и начал проходить процедуру регистрации. Приложение потребовало от меня сделать на камеру смартфона снимок паспорта, затем – свое фото.

Последний этап удался с третьей попытки, поскольку «умное» приложение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, где я был без бороды. Оно предлагало попробовать еще раз и сообщало, что сомневается в том, что это, действительно, я.

Перед четвертой попыткой я был морально готов сбрить бороду, но не пришлось. «Поморгайте, пожалуйста», — попросил смартфон. И через несколько минут я получил уведомление о регистрации в качестве самозанятого лица.

В дальнейшем все работало как часы. Получал гонорар на карту, вводил сумму, высылал (также через приложение) кассовый чек. В следующем месяце – оплачивал начисленный налог. Не только выгодно, но и удобно.

Ну хорошо, скажете вы. Предположим, я решил легализоваться, «засветился» как рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали закручивать гайки. А вот и нет! Читаем закон: «В течение десяти лет проведения эксперимента не могут вноситься изменения в настоящий Федеральный закон в части увеличения налоговых ставок и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».

А ЕСТЬ ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?

Да, есть. Во-первых, самозанятый, в отличие от ИП, не может нанимать людей на работу, а его доход не может превышать 2,4 млн руб. в год. Поэтому, если вы достигли потолка, придется регистрироваться как ИП. Но тогда вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и платить ему зарплату.

Во-вторых, у самозанятого «не идет» пенсионный стаж и нет отчислений в пенсионный фонд. Но вы можете делать их добровольно, либо, опять-таки, вкладываться в доходную недвижимость.

В-третьих, самозанятый не может получать доход от сдачи коммерческой недвижимости – только от жилой. Поэтому если у вас не квартира, а апартаменты, — сочувствуем: на вас данный режим не распространяется.

Честно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения для рантье-квартировладельца я не вижу. Зато есть очень большие плюсы. Сдаете и получаете деньги – платите. Не сдаете – не платите. Сдаете, но не получаете платежей, — можете защищать свои интересы в судебном порядке.

Далее. Вы можете легально и законно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, не опасаясь, что вас накроют, как нелегальный хостел. И при этом ничто не мешает оказывать своим съемщикам (равно как и всем прочим) сопутствующие услуги. Например, быть для них «по совместительству» няней, репетитором, оказывать клининговые услуги.

Наконец, вы сможете «показывать» свои легальные доходы не только налоговикам, но также банкам – если хотите взять кредит.

И все это – без отрыва от основной работы, где вы платите НДФЛ и «зарабатываете» себе пенсию.

ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ ПУГАТЬ?

Почему о том, что на рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье теперь могут решать все свои проблемы в легальном правовом поле, не трубят на всех углах.

Почему сами налоговики не пропагандируют самозанятость?

Во-первых, не перестроились. Самозанятость – дело новое и непривычное. А процедура заполнения декларации по форме 3-НДФЛ прописана во всех подробностях.

Во-вторых, налоговики на местах, очевидно, люди азартные: им нравится выполнять и перевыполнять планы, выявлять и наказывать нарушителей – словом, работать.

Ну и, наверное, ставка 13% им все-таки нравится больше чем 3, 4 или 6.